Kat Karşılığı (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş olmasına karşın, Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş bulunan eser sözleşmesi ile taşınmaz satımı sözleşmesinin unsurlarını taşıyan bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi arsasının belirli paylarının mülkiyetini müteahhide devretmek, müteahhit de arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmek borcu altına girmektedir. Uygulamada en çok rastlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi türü arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaat ettiği, müteahhidin de arsa üzerine inşaat yapmayı taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Bu türdeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hem taşınmaz satış vaadi, hem de inşaat yapımı tek bir sözleşmede bir arada düzenlenmektedir. Bu sözleşmede arsa sahibi müteahhide ait olacak bağımsız bölümlere isabet edecek arsa paylarını müteahhide satmayı vaat etmekte, müteahhit de arsa üzerine inşaat yaparak belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulamada çok rastlanan diğer bir türü de arsa paylarının inşaatın ulaştığı seviyeye göre kısmi olarak devredildiği sözleşmelerdir. Arsa payları müteahhide inşaatın belli aşamaya ulaşması durumunda ve kısım kısım devredilmekte ya da bu konuda üçüncü kişilere satış için müteahhide yetki verilmektedir. Verilen yetki çerçevesinde müteahhit sözleşme uyarınca kendisine ait olacak arsa paylarını üçüncü kişilere satmaktadır. Arsanın tamamı veya belli arsa paylarının başlangıçta müteahhide devredildiği sözleşmelerde ise arsa sahibi, müteahhitle arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, arsasının tamamını ya da belli bir payının mülkiyetini tapuda müteahhide devretmektedir. Bu tür sözleşmelerde, arsa sahibinin müteahhitten olan haklarının teminat altına alınabilmesi için müteahhide devredilmiş olan arsa payları üzerine arsa sahibi lehine teminat ipoteği tesis edilmektedir.

Söz konusu sözleşme eser ve satış sözleşmelerinin unsurlarını barındırmaktadır. Eser sözleşmesi bir şekle tabi değilken, gayrimenkul satışı çeşitli şekillere tabidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi bir gayrimenkul satışı gerçekleştirmektedir ve bu satışın geçerli olabilmesi için resmi senette satış karşılığının bulunması gerekir. İşbu sözleşmede satış sözleşmesinin bedeli yüklenicinin meydana getirdiği bağımsız bölümler olacağından inşaat sözleşmesinin de resmi senet aracılığı ile gerçekleştirilmesi zorunluluğu doğar.

Müteahhidin arsa sahibine karşı sözleşmeden doğan yükümlülükleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taahhüt edilen binayı yine sözleşmeye uygun şekilde yapmak, binanın tabi olacağı inşaat yönetmelik ve talimatlarına göre tam ve eksiksiz olarak teslimi, yine sözleşme ile taahhüt edilen süre içerisinde binanın sözleşme şartlarına uygun olarak tamamlanmasıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar bakımından görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Arsa sahibi ve yüklenici müteahhidin her ikisinin de Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sıfatını haiz olmaları halinde söz konusu uyuşmazlık bakımından görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.

Av. Yavuz Can İKİOK