Yasal (Kanuni) Önalım Hakkı

Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde düzenlenen yasal önalım hakkı; paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşların açacakları dava üzerine verilecek kararla onlara bu payı aynı şartlarda, öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkânı veren, kanundan doğan, eşyaya bağlı bir haktır. Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden kanundan doğar ve payın üçüncü bir kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Hakkın doğması ve kullanılması için tapu siciline şerh edilmesine gerek yoktur.

Önalım olayı, zorla yani cebri olmayan, iradi, ivazlı ve cüz’i halefiyet yoluyla gerçekleşen devir işlemleriyle, özellikle de satım sözleşmesiyle gerçekleşir. Yasal önalım hakkı, paya bağı bir haktır. Bu hak, pay dolayısıyla elde edildiğinden, pay kimin mülkiyetine geçerse, onun tarafından kullanılabilir. Yasal önalım hakkı ayni nitelikte bir hak olmayıp bu hakkın paydan ayrı ve bağımsız olarak başkasına devredilmesi veya miras yoluyla geçmesi de söz konusu değildir. Zira bu hak, paydaşın şahsında vücut bulmaktadır.

Yasal önalım hakkı, bir paydaşın üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş/paydaşların bu haklarını dava yoluyla kullanmaları halinde söz konusu olur. Buna karşılık, paydaş/paydaşlar önalım hakkını kullanmadığı takdirde, yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürür.

Yasal önalım hakkının doğabilmesi, birtakım şartların sağlanmasına bağlıdır. Yasal önalım hakkının şartlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

*Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olur. Diğer mülkiyet çeşitlerinde özellikle elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde uygulanmaz.

*Yasal önalım hakkı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması halinde söz konusu olur.

*Yasal önalım hakkı, üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur ve hak sahibi paydaş tarafından üçüncü kişi (alıcı) aleyhine açılacak bir önalım davasıyla kullanılır.

Ayrıca önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılır. Zira paydaşın diğer bir paydaş aleyhine önalım davası açma hakkı yoktur.

Av. Yavuz Can İKİOK